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实战问答
提问:请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务?另外,您目前比较看好的,认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些?
冯仑:我们做房地产有两个偶然性,一是当时我们这六个人里,王功权曾经做过房地产。在海南的时候,他做过秀港工业房地产公司的老总,所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房,在当时,他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候,有一次我们在一个地方吃饭,我听到别人说了一个词,叫按揭。我对数字不敏感,但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词,并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说,这就相当于抵押贷款,我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事,有人来向我们推销房地产。所以,我们就商量着开始做。我们借钱付了头款,买了八栋别墅,然后把这八栋别墅重新装修、重新包装,再把它们卖出去,这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后,正好赶上海南那时候的房地产泡沫,所有人都在炒房炒地,我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资,后来大家都叫炒房炒地。对我来说,海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂,不懂就很快乐,懂了以后很多事会让你很闹心。比如,你每天有点儿钱花很高兴,一旦你懂理财,就这也不行那也不行,很辛苦。
那时候市场很疯狂,疯狂到什么程度?最快的一单,你可能上午才买,下午就能卖出去,就赚钱了。有一年快过年的时候,王功权我们几个商量,年底想给员工发点儿奖金,怎么办呢?说到北海去干一票,挣点儿钱。结果去了十天半个月,就挣了几百万元回来了,就是这样一个速度。但荒唐的是,我们连地在哪儿都不知道,最后很多地都找不着了。因为地在海里,退潮的时候才能见着,涨潮的时候是见不着的。所以,后来我到北海去处理历史遗留问题,基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意,要买栋楼,还差点儿钱,我就去找一家公司借钱,借了几百万元,买下这栋楼。后来我去还钱的时候,人家问我们搞的是哪栋楼,我就说是哪栋。他说这事真浑蛋,这楼是从我这儿卖出去的,我还借钱给你,最后你又把这楼卖回来,卖给我底下的另一家公司,挣了我一道钱。当然,这个老板现在也出状况了。
就这样,我们开始创业的那几年,赚的钱都跟房地产有关。回到北京,我们还是继续做房地产。所以,我们做这行有点儿偶然性,当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展,我觉得在中国,只要走市场化的道路,只要有市场竞争,每个行业的天花板其实都很高,发展都很快。拿捏脚来说,比如华夏良子,大家知道这个行业有多大吗?现在,中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模,比电影行业还大。或者不说捏脚,说掏耳朵,掏耳朵这个行业也足够大,因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做,比如电影行业,它涉及意识形态的问题,政府管制,不让你市场化,那你就很小。只要市场放开,允许市场化,在中国,哪个行业都非常大。比如餐饮,俏江南一年能卖30多亿元。
所以,我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业,发展空间就很大;市场化程度低的行业,发展空间就很小。比如,像能源这些垄断行业,市场是很小的,而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说,市场规模是在不断扩大的。所以,越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业,市场规模越大,大家的机会就越多。
提问:当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱,后来史玉柱大赚其钱。另外,万通当年在东北华联的投资,从媒体的角度来看,是一个比较成功的案例,但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板?这几年万通已经往投资方面转了,以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力?
第二个问题是,地产行业一直逃不出一种周期律,越调控房价越上涨,对地产行业和地产企业的这种周期律,您怎么看?
冯仑:第一个问题,关于投资这件事,我们现在并没有进入投资行业,我们只是控股公司。在房地产领域做投资,这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里,资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式,现在我们底下的公司是做开发,上层的公司是做成了投资公司的架构,就是用投资公司的方式来投资房地产企业,但不会投到别的行业去。
至于以前我们的投资,回到我刚才讲的观点上,因为我们坚持价值观导向和战略导向,所以我们不算小账。史玉柱是我的好朋友,他赚了很多钱,我们也赚了很多钱。用价值观来衡量这件事,其实就是我讲的算不清的账。我们的目标很... -->>
实战问答
提问:请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务?另外,您目前比较看好的,认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些?
冯仑:我们做房地产有两个偶然性,一是当时我们这六个人里,王功权曾经做过房地产。在海南的时候,他做过秀港工业房地产公司的老总,所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房,在当时,他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候,有一次我们在一个地方吃饭,我听到别人说了一个词,叫按揭。我对数字不敏感,但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词,并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说,这就相当于抵押贷款,我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事,有人来向我们推销房地产。所以,我们就商量着开始做。我们借钱付了头款,买了八栋别墅,然后把这八栋别墅重新装修、重新包装,再把它们卖出去,这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后,正好赶上海南那时候的房地产泡沫,所有人都在炒房炒地,我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资,后来大家都叫炒房炒地。对我来说,海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂,不懂就很快乐,懂了以后很多事会让你很闹心。比如,你每天有点儿钱花很高兴,一旦你懂理财,就这也不行那也不行,很辛苦。
那时候市场很疯狂,疯狂到什么程度?最快的一单,你可能上午才买,下午就能卖出去,就赚钱了。有一年快过年的时候,王功权我们几个商量,年底想给员工发点儿奖金,怎么办呢?说到北海去干一票,挣点儿钱。结果去了十天半个月,就挣了几百万元回来了,就是这样一个速度。但荒唐的是,我们连地在哪儿都不知道,最后很多地都找不着了。因为地在海里,退潮的时候才能见着,涨潮的时候是见不着的。所以,后来我到北海去处理历史遗留问题,基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意,要买栋楼,还差点儿钱,我就去找一家公司借钱,借了几百万元,买下这栋楼。后来我去还钱的时候,人家问我们搞的是哪栋楼,我就说是哪栋。他说这事真浑蛋,这楼是从我这儿卖出去的,我还借钱给你,最后你又把这楼卖回来,卖给我底下的另一家公司,挣了我一道钱。当然,这个老板现在也出状况了。
就这样,我们开始创业的那几年,赚的钱都跟房地产有关。回到北京,我们还是继续做房地产。所以,我们做这行有点儿偶然性,当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展,我觉得在中国,只要走市场化的道路,只要有市场竞争,每个行业的天花板其实都很高,发展都很快。拿捏脚来说,比如华夏良子,大家知道这个行业有多大吗?现在,中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模,比电影行业还大。或者不说捏脚,说掏耳朵,掏耳朵这个行业也足够大,因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做,比如电影行业,它涉及意识形态的问题,政府管制,不让你市场化,那你就很小。只要市场放开,允许市场化,在中国,哪个行业都非常大。比如餐饮,俏江南一年能卖30多亿元。
所以,我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业,发展空间就很大;市场化程度低的行业,发展空间就很小。比如,像能源这些垄断行业,市场是很小的,而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说,市场规模是在不断扩大的。所以,越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业,市场规模越大,大家的机会就越多。
提问:当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱,后来史玉柱大赚其钱。另外,万通当年在东北华联的投资,从媒体的角度来看,是一个比较成功的案例,但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板?这几年万通已经往投资方面转了,以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力?
第二个问题是,地产行业一直逃不出一种周期律,越调控房价越上涨,对地产行业和地产企业的这种周期律,您怎么看?
冯仑:第一个问题,关于投资这件事,我们现在并没有进入投资行业,我们只是控股公司。在房地产领域做投资,这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里,资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式,现在我们底下的公司是做开发,上层的公司是做成了投资公司的架构,就是用投资公司的方式来投资房地产企业,但不会投到别的行业去。
至于以前我们的投资,回到我刚才讲的观点上,因为我们坚持价值观导向和战略导向,所以我们不算小账。史玉柱是我的好朋友,他赚了很多钱,我们也赚了很多钱。用价值观来衡量这件事,其实就是我讲的算不清的账。我们的目标很... -->>
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